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恒耀开户圆桌战“疫”③|疫情下钱更紧,房企如何过“紧日子”?恒耀平台

受突如其来的新冠肺炎疫情影响,春节期间本该成为焦点的返乡置业潮和三月“小阳春”近乎落空,导致房企销售回款延后。同时,房企还要面临依旧严峻的融资环境、刚性成本支出以及大量到期债务偿付,压力骤增。尤其值得一提的是,今年2月份,作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少,使得中国房企融资更加艰难。

那么,对比往年,房企目前的资金压力有多大,偿债能力又如何?目前出台的一些支持政策能否解决房企资金压力?房地产金融政策是否还有望宽松?房企除了线上卖房外,还有哪些自救措施?恒耀代理房产新闻部邀请了金融、房地产各领域的专业人士,一起探讨疫情影响和融资收紧背景下,房企接下来该怎么过“紧日子”?

圆桌讨论人:


黄立冲 汇生国际融资总裁

康红恩 上海理辰文化董事长、复星地产原副总裁

陈方勇 中国城智更新研究院院长

张宏伟 上海同策研究院首席分析师

张化东 亿翰股份董事、亿翰智库研究院主任


观点摘要:


1、债券市场跟IPO市场不同,一旦有企业违约,会导致投资者连锁的担心,可能会影响其他意图发海外债的企业。

2、现在已有几家房企出现裁员、降薪,撤并事业部的情况。再坏的局面是,一部分企业、项目或会出现股权出售的现象。

3、房地产其实还是金融机构喜欢的融资对象,疫情结束后应该可以看到明显的恢复行情,多元化会有助于房企多渠道获得融资,特别要研究国家鼓励的“新基建”方向。

4、目前融资窗口已经打开,房企必须抓紧公司债的融资机会,趁机调整融资结构,加大长期、稳定的债务性、固定收益型的金融产品的比重。

5、整个房地产行业还需要通过加快销售回款以及融资渠道定向宽松,来解决资金链的压力。



Q1:房企目前面临的最大的困难是什么,对比往年,资金压力有多大恒耀账号登录?同时,房企偿债能力如何,若疫情延续,最坏的局面会是怎样?

偿债高峰叠加回款锐减,房企资金压力骤增

黄立冲:房企发债期限一般为三年,两三年前发的债,到了今年刚好是偿还高峰期。由于房企在国内发债受到一定制约,近两三年,房企境外发债较为活跃。也就是说,矛盾最凸显的地方其实在于,今年刚好是房企境外债的偿还高峰期。在新冠肺炎疫情影响下,整个市场至少是海外市场,对房企债务的续投有较大担心,加上高负债、经营性现金流断流、成本增高,导致房企尤其是私营房企面临潜在的财务危机,这是房企目前面临的最大困难。

若新冠肺炎疫情延续,对房企来说,最坏的局面在于,一些中小民营企业被大企业或国企收购、合并。此外,一些房企出现海外债务违约,或将影响到其他企业海外债务的发行。债券市场跟IPO市场不一样,火热时,可能会出现不理性的火热。但出现违约时,整个市场可能会冰冻,即一旦有企业违约,会导致连锁的担心,有可能会波及其他意图发海外债的企业。

康红恩:房企目前面临最大的困难是流动性,尤其是销售大幅下降带来的流动性问题。不同量级规模以及不同流动性管理的房企,目前的资金压力有所不同,但对比往年,总体上偏紧,房企偿债压力也在加大。

不过,目前最坏的局面已过去了,随着房企大面积逐步复工,以及销售行为逐步好转,整体形势会逐步趋于正常。

陈方勇:房企负债存在三种情况:一是国有大型品牌房企,它们资信情况最好,融资成本低,是金融机构最喜欢的融资对象;二是高歌猛进的民企大开发商,其特点是高杠杆、高周转、高融资利率,这种是金融机构又爱又怕的,因为一旦快不起来,资金链随时可能绷断;三是其他中小房企,他们面临的是生存和转型的问题,能拿到的融资一般也有限,就看家底够不够厚,最担心是盲目抢跑,最有可能成为别人的猎物。

新冠肺炎疫情对房企来说,最大的影响就是现金流停滞、销售不畅、融资暂停,能否活下去,就看手头的现金流是否能支撑,大多数习惯依靠杠杆的企业都会很难受。最坏的情况就是大量房企破产倒闭,这个情况去年已经在发生,今年可能会加剧。

张宏伟:房企的压力主要来自于资金方面。2月房企销售回款几乎没有,3月跟往年相比也会有大幅度影响。与此同时,整个2月融资环境并没有出现大幅宽松,短期内受影响较大,尤其是境外美元债,1-2月下降幅度较大,融资渠道、销售情况对房企造成较大影响。2-3月房企资金面压力最大,预计到了4月可能会好些。

现在已有几家房企出现裁员、降薪,撤并事业部的情况。再坏的局面是,一部分企业、项目或出现股权出售的现象。如果情况再糟,可能会出现企业破产或资不抵债的状况,行业面临较大的调整压力。但就目前情况看,不至于会出现那么严重的情况,可能会出现一些企业、项目收购现象。

张化东:新冠肺炎疫情对于地产行业还是事件性的冲击,随着疫情的结束影响会降低,并不存在长时间的问题。根据疫情走势和专家判断,预计房地产行业在4月中旬会逐渐恢复到正常状态。

Q2:基于资金面以及旧债到期,2020年不少房企已启动融资。但春节后房企融资出现下滑,尤其是海外债券市场,融资下滑的原因是什么?接下来,房企融资情况又将如何?

境外融资渠道收紧,房企融资或两极分化

黄立冲:近期,海外投资者担心程度有所抬升,导致企业海外债有所萎缩。原因在于,新冠肺炎疫情影响下,投资者判断恒耀手机登录,企业的业绩、经营及现金流状况在1、2个月内发生了较大变化,所以一些投资者倾向于观望态度。此外,疫情影响下,目前香港大部分公司虽已复工,但相当一部分人员在家办公,大家尽量避免见面,所以整个效率会低很多。国内发债公司也没办法做审计,律师团的工作或路演也不方便,债务市场萎缩,导致近期出现融资下滑的局面。

陈方勇:春节之后融资下滑,据我所知有个很大的原因是金融机构无法开展尽调,且普遍对后市有所担心,接下来房企融资只会两极分化,不缺钱的会有人抢着送钱,缺钱的求人也难。

张宏伟:据同策研究院监测,2月40家典型上市房企融资于1月井喷式爆发后有所回落,共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元,环比下跌60.34%,主要原因为境外美元债的减少。剔除春节因素,2月新冠肺炎疫情暴发后,整个境外融资渠道有所收紧。此外,境内融资虽然预期会宽松,但目前还没有实质性利好。目前少数企业开始发一些超短期融资券,主要是为了缓解短期融资压力。

康红恩:融资下滑主要是受新冠肺炎疫情影响,无论是境内还是境外,要做融资安排,无一不受到疫情的影响。但接下来,房企融资会逐步好转并趋于正常,主要是因为外部金融环境对于房地产比往年会稍微宽松,而且不同城市对房地产土地款支付、开发节点等管理都有不同程度的松动,总体会逐步好转,但融资也根据不同企业有所分化。

Q3:目前房地产金融政策没有调整和改变,依旧是“一城一策”。在您看来,房地产金融政策是否有望宽松?

抓紧公司债融资机会,趁机调整融资结构

陈方勇:新一轮货币宽松已经开始,但明显有一条红线会延续,就是对房地产的严控。房地产其实还是金融机构喜欢的融资对象,新冠肺炎疫情结束后应该可以看到明显的恢复行情,多元化会有助于房企多渠道获得融资,特别要研究国家鼓励的“新基建”方向。

黄立冲:预计国内地方金融政策会有所放松。据国家统计局公布数据显示,2月,受新冠肺炎疫情影响,中国制造业采购经理指数(PMI)为35.7%,比上月下降14.3个百分点,反映出国内经济受疫情影响短期有所收缩。在这样的背景下,预计未来房地产金融政策会有所放松,相信有实力的房企能融到钱,而且成本会比较低,但实力较弱的企业,可能会出现倒闭现象。

同时,目前政府已推出相关举措支持新冠肺炎疫情防控,财政部又再次提前下达2020年新增地方政府债务限额8480亿元。因此,地方政府或采取两大动作:重启土地财政,或稍微放松房地产相关政策。

张化东:从宏观上来说,今年是“十三五”收官的一年,经济层面要有一定的表现,抗击疫情、发展经济两手抓,因此政策宽松,是今年“因城施策”的方向。房企的资金链稳定程度与政策强相关,虽然目前销售回款大幅下降,也仅是两个月的事情,不过,从目前房企融资环境来看,相比去年和前年,都趋于宽松。在我看来,融资窗口已经打开恒耀平台登录APP下载,房企必须抓紧公司债的融资机会,趁机调整融资结构,加大长期、稳定的债务性、固定收益型的金融产品的比重。

康红恩:房地产金融政策在总体层面不会有大的改变,但在不同城市,针对不同级别的房企会有不同的对待措施。市场上,头部企业、有独特竞争优势企业,房地产金融方面总体上会比较有利。

张宏伟:从整个经济环境而言,货币政策会宽松,但房地产行业,还需要具体分析。从房地产融资环境来看,龙头房企、资质和基本面较好的房企,还会受到资本市场的关注。实力不济、过去扩张过度高杠杆的房企,资本市场可能会较为谨慎。这一轮市场调整,加上融资政策导向的变化,会促使房企出现更严重的分化,市场集中度进一步提升。

Q4:考虑到即将到期的大量债务,不少房企面临资金链紧张的困境。近日,多地陆续发布涉及房地产的各类支持政策。在您看来,这些政策是否能解决房企资金压力?要改变房企困境,最需得到的支持是什么?

外部扶持措施只能缓解压力,有些业务需“断腕清仓”

张宏伟:这些措施能解决房企一些燃眉之急,但房地产行业是资金密集型行业,缓缴这些费用相对企业债务、到期债务而言,还是不够的。要解决根本问题,整个行业还需要通过加快销售回款以及融资渠道定向宽松,来解决资金链的压力。

康红恩:各地出台的政策有助于房企现金流的更好安排,也能缓解企业现金流紧张状况,这些政策受到行业的普遍欢迎。要改变房企困境,不同企业的需求不同,规模房企和中小房企的情况有所不同,稳健型房企和高杠杆房企也不相同,但总体上来说,中小房企、高杠杆房企需要做更多努力。

陈方勇:这些措施只能是缓解压力而解决不了根本问题,自救才是唯一的办法。要改变困境就需要重新思考自己的定位,不符合长期发展定位的业务要尽快断腕清仓。

黄立冲:这些政策可以稍微舒缓一下房企国内的资金压力,但外债方面,地方政府的这些动作可能无法帮上忙。房企最需要得到的支持政策在于银行贷款特别是开发贷的放松,但预计短时间内无法实现。

张化东:多多少少会解决房企资金压力,但还只是供给端的政策,如果不形成闭环,不能解决实质问题,还需要关注需求端,即支持自住、改善的需求。

Q5:疫情影响下,为解决资金链困境,不少企业开始线上卖房、大面积降价等自救措施,除此之外,企业还有哪些自救措施?

保证现金流、降本增效,把握市场调整中的机会

康红恩:房企最主要的自救措施,是现金流的管理、强化、优化和改善。一是要做好现金管理,储备一定现金作为基本的防御措施;二是做好债务的优化,减少债务,增加股权合作,降低债务规模、债务成本;三是项目优化,将城市和项目类型进行分类,适当处理长周期项目;四是支出管理,如何降本增效,如何延缓支付压力,都需要不断改善;五是做好发展储备,积极做好布局准备,危机时,也是大量机会的储备期。同时,积极在内功上下功夫,组织、运营不断优化,人员不断赋能提升,最好的恒耀测速登录地址防守就是进攻。

黄立冲:房企自救的办法并不多,能做到的就是裁员减薪、减少开发、回流资金,停止一切消耗现金的动作。短期内不要管业绩,以生存为主,这才是房企自救的关键。如果是上市房企,这一恒耀注册【免费注册】做法受制于股价、股票质押的一些条款限制。因此,能自救的措施并不多。

陈方勇:线上卖房目前看来效果最好的就是恒大,其他家没看到有实际的大规模签约,对于房地产这种大宗不动产,线上只可能是辅助,成交只能是线下。借此机会重新梳理渠道,打磨自身的营销功力,深度挖掘客户需求,树立良好企业形象,都会对未来的复苏有帮助。

张宏伟:现在线上卖房还处于储备客户阶段,能线下接待时才能实现转化。只有购房者去贷款、缴首付,开发商才能有回款。目前各个城市的售楼处正逐步在开放,只不过还不能大规模接待。现在对一些房企来说,应该未雨绸缪提前做一些布局。

不同企业看待目前的局势有差异,一些企业的看法较悲观,也有一些企业在市场调整中看到了未来竞争的一些机会。如果能把握好市场调整过程中带来的机会,企业在今后2-3年可能会有一个快速增长的机会,但前提是决策者能洞察未来市场变化的机会,且能迅速、果断地作出决定。在决定的过程中,还需要企业拥有人才、资金、管理、市场周期判断等专业能力的支持。


恒耀代理记者 张晓兰 段文平

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁

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